出售舊制房地之課稅規定-以非專營公司申報擴大書審為例(下)
2024-05-22
關鍵字： "財稅法規"
文／胡宗奇（經濟部中小及新創企業署榮譽會計師）
我國105年度起實施房地合一課稅制度，時過多年，現在應該稱呼為房地合一2.0新制，但對於營利事業而言，仍可能持有多年前買進持有的房屋土地(例如104年12月底前買進)，於現在賣出的話，仍然屬於舊制出售房屋土地，依規定土地免所得稅、只有房屋要課稅，本文就該主題進行探討，包括列帳及課稅之規定，結合近期修正之營利事業所得稅查核準則、以案例進行說明(申報擴大書面審核)，並結合與營利事業所得稅結算申報書間的關聯，讓各位有一個較完整的方向。【篇幅關係，共分成上、下等共二篇】
三、出售舊制房地對擴大書審申報的影響
進到計算的部分，首先我們來看看，就現行頒布的營利事業所得稅結算申報案件擴大書面審核實施要點中，針對所得額的計算說明：「二、凡全年營業收入淨額及非營業收入【不包括土地及其定著物（如房屋等）之交易增益(中間略…)】合計在新臺幣三千萬元以下之營利事業，其年度結算申報，書表齊全，自行依法調整之純益率在標準以上並於申報期限截止前繳清應納稅款者，應就其申報案件予以書面審核
我想這是大家對擴大書面審核的基本認識，也就是以收入(包括營業收入淨額及非營業收入)為基礎，乘上該行業適用的純益率標準，就是申報的所得額，讓我們套入出售舊制房地的所得，因出售房地的金額通常較大，故在上開規定中，已經例外將他排除在計算基礎，也就是「不包括土地及其定著物（如房屋等）之交易增益」這句話，所以在公司有出售舊制房地的交易所得下，適用擴大書面審核申報的所得額計算公式應該如下(編註:非營業收入已排除房地交易)
全年所得額＝(營業收入淨額＋非營業收入)＊純益率標準＋房地交易所得
課稅所得額＝全年所得額－免稅土地交易所得
四、案例介紹與計算
我們以一個假想的例子，來說明當公司以擴大書面審核方式申報營利事業所得稅，同時有舊制出售房地交易所得，應如何計算
假設甲公司111年度營利事業所得稅結算申報資料如下:
本業經營批發零售業，銷售商品收入新台幣(以下同)800萬元、銀行利息收入10萬元、轉投資國內其他營利事業取得現金股利20萬元、其他收入40萬元、出售帳列不動產、廠房及設備的房屋及土地(舊制)，甲公司適用行業擴大書審純益率標準6%，出售明細如下
◎出售房地損益明細：
標的
內容
帳列
土地
售價800萬元、帳列成本650萬元、出售直接必要費用50萬元
出售土地利益100萬元
房屋
售價300萬元、截至出售時的未折減餘額250萬元、出售直接必要費用20萬元
出售房屋利益30萬元
(註).因出售土地，依規定繳納之土地增值稅10萬元，帳列所得稅費用
◎以下為申報書P1「損益及稅額計算表」填列與計算規定
損益項目
帳載結算金額
自行依法調整後金額
04營業收入淨額
8,000,000
8,000,000
34非營業收入總額
2,000,000
1,700,000
36依所得稅法第42條規定取得之股利或盈餘
200,000
38利息收入
100,000
100,000
40處分資產利益(包括土地交易所得)(註1)
1,300,000
1,200,000
44其他收入
400,000
400,000
53全年所得額
1,710,000
54純益率(%)
6%
101免徵所得稅之出售土地利益(損失)
900,000
58
0
59課稅所得額
810,000
60本年度應納稅額
162,000
(註1).出售舊制土地繳納之土地增值稅，應列為出售土地收入的損費
◎計算過程如下
53全年所得額＝(營業收入淨額＋非營業收入)＊純益率＋房地交易所得
全年所得額1,710,000＝(營業收入淨額8,000,000＋非營業收入1,700,000－房屋及土地交易增益1,200,000)＊純益率標準6%＋房屋及土地交易增益1,200,000
59課稅所得額＝全年所得額－免稅土地交易所得
課稅所得額810,000＝全年所得額1,710,000－免稅土地交易所得900,000
60本年度應納稅額
本年度應納稅額162,000＝課稅所得額810,000＊所得稅率20%
五、與營所稅申報書的關聯性
延續上面的案例，我們呈現在申報書上的各欄位數字計算，最後我們來補充，在該案例中，可能還會涉及申報書哪些頁次，應特別注意的地方
1.P1損益及稅額計算表#127欄位
依「營利事業所得稅結算申報案件擴大書面審核實施要點」辦理結算申報者，其土地及其定著物如房屋之交易增益暨依法不計入所得課稅之所得額127________元(自行依法調整後金額)
這個欄位為什麼重要，除了文字上敘明擴大書審要點二、排除的項目外，主要的原因是「申報檔檢核條件」如下
錯誤代號0124
擴大書審案件自行依法調整後（04欄＋34欄-127欄）≦新臺幣3千萬元
也就是說，當公司未將房地交易所得填入127欄，檢核通常就會跳異常無法上傳(因房地交易金額通常較大，併計本業收入後超過門檻的機會相對大)
2.P1損益及稅額計算表#122欄位
該欄位係122所得稅費用（利益）________元（請附明細表），也就是帳列所得稅費用，因帳列所得稅費用除了依課稅所得額計算出來的之外，尚有因出售房地依法繳納之土地增值稅，依財務會計的規定列帳所得稅費用，故倘無其他所得稅影響數(例如遞延所得稅變動或補繳以前年度的所得稅等)，則上開案例中的60本年度應納稅額，將與122所得稅費用不同，中間的差異就是帳列所得稅費用的土地增值稅
六、小結
綜上所述，我們來回顧一下本系列文章的脈絡，從1.舊制土地所得免稅，房屋所得應稅開始、到2.非專營房地買賣的公司，依應免稅分攤辦法規定毋庸分攤，直接計算免稅所得(直接合理歸屬)、到3.出售土地依法繳納之土地增值稅，其列帳(所得稅費用)及申報(收入之損費)規定、到4.擴大書審所得額計算(有舊制出售房地)、到5.假想案例所得額計算、到6.與申報書欄位之關聯，如果未來各位有碰到類似的情形，可循這個架構思考下來，僅供各位參酌
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