個人出售舊制房地財產交易所得申報規定(上)
2024-07-11
文／胡宗奇（經濟部中小及新創企業署榮譽會計師）
我國自民國105年度開始實施房地合一新制，但實務上仍常見出售「舊制房屋土地」的案件，也就是在民國103年1月1日前取得，或民國103年1月2日至104年12月31日間取得，且持有期間超過二年者，往後出售會適用舊制房地的課稅方式，即房屋應稅、土地免稅，然實務上應如何正確申報舊制房地交易所得呢，或是否有申報應提供文件清單可供參考，以利正確申報，本文爰將相關法令、財政部解釋函令、近幾年五區國稅局新聞稿及舊制房地申報應提供文件清單的範本，編列整理成本文(篇幅關係，共分成上、中、下等共三篇)
舊制房地交易所得－適用範圍
首先我們應該先確定，出售房屋土地的案件，確實是適用舊制的房屋跟土地，而非新制房地合一的案件，因為其計算方式、申報期限都不相同。那什麼狀況下的出售案件，會適用舊制房地交易呢，茲擷取國稅局新聞稿文字內容如下：
「103年1月1日以前取得房地，或是103年1月2日至104年12月31日間取得且持有超過2年者，而於105年1月1日以後出售房地獲利，仍屬舊制財產交易所得之課稅範圍」
這個時候怎麼課稅呢，所得稅法第4條規定:「下列各種所得，免納所得稅：十六、個人出售土地，其交易之所得」，即出售舊制土地免納所得稅、出售房屋則應納所得稅，類別是「財產交易所得」
舊制房地交易所得－法規命令
確定舊制房地出售案件後，接下來我們要知道的就是，實務上如何正確申報「舊制房屋財產交易所得」，在稅法跟財政部解釋函令上，有何特別規定呢
1.所得稅法第14條、所得稅法施行細則第17-2條
在法規上我們從所得稅法說起，既然是財產交易所得，我們看到所得稅法第14條中財產交易所得的規定，以及同法施行細則第17-2條的細節性規定
「第七類：財產交易所得：凡財產及權利因交易而取得之所得：一、財產或權利原為出價取得者，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額」、「個人出售房屋，如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者，其財產交易所得之計算，依本法第十四條第一項第七類規定核實認定；其未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得依財政部核定標準核定之」
上面的規定我們可以知道核課稅捐的順序，一定是先「核實課稅」、例外才是推計課稅的方式，即「財政部核定標準」，所謂財政部核定標準，依目前的時間點來看，就是「112年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，這個標準每年度都會經行政院公告，本文以112年度為例說明
舊制房地交易所得－112年財產交易所得計算規定
接下來我們進一步說明關於112年財產交易所得計算規定的內容，該計算規定共有二大點，茲歸納重點節錄如下表
已提供或已查得原始取得成本
不提供或未查得原始取得成本
已提供或已查得實際成交金額
1.原則:核實認定
(收入-成本-必要費用)
2.例外:未劃分或僅劃分買進或賣出房地之各別價格
(房地賣價-房地買價-必要費用)＊房土比
1.豪宅房屋
實際房地總成交金額＊房土比＊17%
2.一般房屋
房屋評定現值＊該地區百分比
不提供或未查得實際成交金額
房屋評定現值＊該地區百分比
房屋評定現值＊該地區百分比
如何解讀這張表，並對應實務申報作業呢，以下簡要說明之
簡單來說，舊制房地財產交易所得申報，實務上大致上有幾種情況
1.有收入也有成本(對應上表左上象限)
無論是納稅義務人主動提供，或稽徵機關查得，這個時候該如何申報，要視收入跟成本是否均有劃分房屋跟土地個別的價格，分成二種情況
(1).如果買賣契約，包括買進及賣出，均已確實劃分房屋跟土地的個別價格，這個時候最單純，既然只有房屋應稅，那麼計算申報的公式會如下
(房屋收入-房屋成本-房屋必要費用)=房屋財交所得
(2).如果買賣契約並無劃分個別價格，包括均未劃分或僅劃分買進或賣出房地之個別價格，亦即以總價方式簽訂，這個時候因只有房屋要課稅，只能依合理基礎分攤後推計課稅，也就是申報公式會是
(房地賣價-房地買價-房地必要費用)＊房土比=房屋財交所得
所謂的「房土比」，就是房屋跟土地的現值比，即房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值的比例
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