個人出售舊制房地財產交易所得申報規定(中)
2024-07-11
文／胡宗奇（經濟部中小及新創企業署榮譽會計師）
我國自民國105年度開始實施房地合一新制，但實務上仍常見出售「舊制房屋土地」的案件，也就是在民國103年1月1日前取得，或民國103年1月2日至104年12月31日間取得，且持有期間超過二年者，往後出售會適用舊制房地的課稅方式，即房屋應稅、土地免稅，然實務上應如何正確申報舊制房地交易所得呢，或是否有申報應提供文件清單可供參考，以利正確申報，本文爰將相關法令、財政部解釋函令、近幾年五區國稅局新聞稿及舊制房地申報應提供文件清單的範本，編列整理成本文(篇幅關係，共分成上、中、下等共三篇)
舊制房地交易所得－112年財產交易所得計算規定
接續上篇文章的內容，我們接下來說明
2.有收入沒有成本(對應上表右上象限)
無論是納稅義務人主動提供，或稽徵機關查得，這個時候該如何申報，要視房地實際總成交價格有無達特定金額，分成二種情況
(1).符合特定房地總成交金額，那麼計算申報的公式會如下
實際房地總成交金額＊房土比＊17%=房屋財交所得
所謂的「實際房地總成交金額」，依該計算規定列表如下
房地坐落地區 實際房地總成交金額
臺北市 新臺幣六千萬元以上
新北市 新臺幣四千萬元以上
桃園市、新竹縣、新竹市、臺中市、臺南市及高雄市 新臺幣三千萬元以上
其他地區 新臺幣二千萬元以上
(2).未符合特定房地總成交金額，那麼計算申報的公式會如下
房屋評定現值＊該地區百分比=房屋財交所得
所謂的「該地區百分比」，應對應出售房地坐落地區，例如臺南市：⑥善化區：依房屋評定現值之百分之二十計算
3.其他(對應上表左下及右下象限)
最後一種狀況，就是除了符合上1~2計算方式外的情況，此時申報的公式一律使用房屋評定現值乘以該地區適用的百分比，即上2.(2)計算方式
舊制房地交易所得－重要財政部解釋函令
以下摘要與本主題相關的財政部解釋函令內容，絕大多數內容均與實務申報作業有關，請務必注意
1.個人出售房屋其財產交易所得歸屬年度
（財政部73/05/28台財稅第53875號函）
個人出售已登記所有權之房屋財產交易所得歸屬年度之認定，以「房屋所有權移轉登記日」所屬年度為準
2.個人出售房地未劃分價格者其房屋交易損益之計算
（財政部83/01/26台財稅第831581093號函）
主旨：個人出售房地，其原始取得成本及出售價格之金額，如經稽徵機關查核明確，惟因「未劃分或僅劃分買進或賣出房地之各別價格者，應以房地買進總額及賣出總額之差價，按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例(房土比)計算房屋之財產交易損益」
3.個人出售房地適用83年1月26日台財稅第831581093號函計算財產交易損益之規定
（財政部101/08/03台財稅字第10100568250號令）
個人出售房地，其原始取得成本及出售價格之金額，如經稽徵機關查核明確，惟因買進及賣出均未劃分或僅劃分買進或賣出房地之各別價格者，於依本部83年1月26日台財稅第831581093號函規定計算財產交易損益時，其所「支付之相關必要費用（如：仲介費、代書費、土地增值稅、契稅等），得自房地買進總額及賣出總額之差額中減除，再按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算房屋之財產交易損益」
4.個人出售房屋計算財產交易所得可減除之成本及費用項目
（財政部83/02/08台財稅第831583118號函）
主旨：核釋個人出售房屋，計算其財產交易所得可減除之成本及費用項目疑義。說明：二、有關成本及費用之認列規定如下：（一）成本方面：包括取得房屋之價金、購入房屋達可供使用狀態前支付之必要費用（如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等），於房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構借款之利息暨取得房屋所有權後使用期間支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭之增置、改良或修繕費。（二）移轉費用方面：為出售房屋支付之必要費用如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。三、至取得房屋所有權後，於出售前支付之各項費用，除前述轉列房屋成本之增置、改良或修繕費外，其餘如使用期間繳納之房屋稅、管理費及清潔費、金融機構借款利息等，均屬使用期間之相對代價，不得列為成本或費用減除
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