個人出售舊制房地財產交易所得申報規定(下)
2024-07-11
文／胡宗奇（經濟部中小及新創企業署榮譽會計師）
我國自民國105年度開始實施房地合一新制，但實務上仍常見出售「舊制房屋土地」的案件，也就是在民國103年1月1日前取得，或民國103年1月2日至104年12月31日間取得，且持有期間超過二年者，往後出售會適用舊制房地的課稅方式，即房屋應稅、土地免稅，然實務上應如何正確申報舊制房地交易所得呢，或是否有申報應提供文件清單可供參考，以利正確申報，本文爰將相關法令、財政部解釋函令、近幾年五區國稅局新聞稿及舊制房地申報應提供文件清單的範本，編列整理成本文(篇幅關係，共分成上、中、下等共三篇)
舊制房地交易所得－近年五區國稅局新聞稿
為了更了解實務上的申報錯誤態樣，以下我們統整了近幾年五區國稅局所發布的新聞稿中，與本主題有關部分，並節錄案例及重要文字內容如下
- 納稅義務人廖君107年間出售91年經法院拍賣取得之房地，廖君雖已於107年度綜合所得稅申報房屋財產交易所得，惟係以房屋評定現值2,693,700元，按財政部頒訂標準15%計算所得額404,055元，因未核實計算申報，經輔導後，廖君以房地實際成交價格3,750萬元扣除原始取得成本及相關必要費用2,012萬元之餘額，按房地現值比核實計算房屋部分之財產交易所得247萬元，並自動補報補繳稅額22萬元…
(發布年度及標題: 109 / 出售舊制房地，應核實申報「房屋」財產交易所得)
- 王君於107年2月出售前於103年5月所買入位於臺南市東區房屋，於辦理該年度綜合所得稅結算申報時，以該屋出售時房屋評定現值之17%申報財產交易所得5萬元，經稽徵機關查得實際成交價格及原始取得成本，核定財產交易所得30萬元，差額25萬元除須補稅外還處以罰鍰…
(發布年度及標題: 109 / 財政部南區國稅局主動辦理「房屋財產交易所得查核作業」)
- 王先生在107年賣出台南東區一棟房子，適用舊制，王先生報了房屋財產交易所得，用賣出時的房屋評定現值80萬9,800元，乘上財政部頒訂的該行政區標準9%，算出財交所得7萬2,882元；南區國稅局查到房地售出價格是910萬元，買入價格750萬元，帶入公式計算：( 房地出售價格910萬元－房地買入成本750萬元－契稅、土增稅及仲介、代書及規費等26萬7,237元)×房地現值比80萬9,800÷(80萬9,800+211萬8,536)=36萬8,561元，於是國稅局核定調增王先生財產交易所得29萬5,679元，補稅3萬5,481元，並按短漏報非扣繳所得處漏稅額0.5倍罰鍰，罰1萬7,740元；南區國稅局每年都會針對綜所稅進行選案查核，每一年選案的項目不一樣，今年是針對房屋財交所得，啟動查核前，官員指出，國稅局會發輔導函給納稅人。發函通知就是給納稅人一個機會，查核前，納稅人可以主動補報，主動補報只補稅、不罰款…
(發布年度及標題: 109 / 稅稅唸學堂／請注意！接到國稅局輔導函 你被選案查核了)
- 納稅義務人若以低於市價的房屋評定現值申報所得，可能會面臨後續補稅風險，舊制房屋交易中，真的在查無相關所得交易、原始成本的情形下，國稅局才會運用出售當年度的房屋評定現值，乘以部頒所得標準率計算，多半是取得年代久遠、連當時的購入價格都不明的房地，若是近年取得的不動產，看到民眾未申報相關資料，首先就會要求提示購入契約及出售契約，現在已經很少依房屋現值課稅的案件…
(發布年度及標題: 110 / 賣舊制房產 留意申報規定)
- 民眾出售102年度取得之房地，屬舊制財產交易所得，惟申報時逕以出售當年度房屋評定現值計算財產交易所得19萬餘元。經該分局輔導後，民眾提示相關資料後重新計算財產交易所得330萬餘元，並於計算後自行補繳64萬餘元；舊制財產交易所得會先輔導所得人自動補報繳，如所得人於期限內自行補報繳即可依稅捐稽徵法第48條之1第1項第1款規定免予處罰…
(發布年度及標題: 110 / 買賣成屋應以實際獲利價差申報財產交易所得)
- 轄內甲君110年度綜合所得稅結算申報，以房屋評定現值之28%申報財產交易所得1百餘萬元，後來經該局查獲實際交易價格及取得成本，核定財產交易所得5百餘萬元，而予以補稅及處罰，其自行按財政部頒訂標準計算所得與核實認定所得之差額，自屬漏報…
(發布年度及標題: 112 / 個人出售適用舊制之房屋，應依實際交易價格計算財產交易所得)
- 甲君在台北市交易適用舊制課稅房地，成交價6,000萬元（其中屬房屋部分共1,800萬元），房屋現值為540萬元。假設是在2022年交易，成交價未達豪宅門檻，是以一般房屋的推計規定來計稅，2022年北市的推計標準為房屋現值（540萬元）的44%，計算出所得為237.6萬元。假設是在2023年交易，成交價達到豪宅門檻，則以房屋成交價1,800萬元乘以推計標準17%，算出306萬元計入所得課稅…
(發布年度及標題: 113 / 擴大舊制豪宅範圍 財部：若查得交易成本仍會核實課稅)
舊制房地交易所得－申報資料提供清單
最後為了便利實務申報作業上，如何請納稅義務人協助提供相關申報文件，以下我撰寫了一份申報資料提供清單範本，未來只要將該範本內容提供給納稅義務人，請其協助提供相關文件資料，再依本系列文章所載方式做申報即可
舊制個人房地財產交易所得申報資料提供清單
受文者 ○○○ (以下簡稱 舊制房地出售之納稅義務人)
您好:
舊制房地出售之納稅義務人 欲委任本事務所代為辦理個人綜合所得稅舊制房地財產交易所得申報所需，茲委請協助提供以下資料
- 買賣契約書(包括買進及賣出房地契約書完整影本)，倘買賣契約未劃分或僅劃分買進或賣出房地之各別價格，請額外提示 契稅及土地增值稅稅單
- 證明買進及賣出時 原始成本 證明文件影本，臚列如下
(如符合者，請提示有關契約、支付憑證及單據影本)
2-1.購入房屋達可供使用狀態前支付之必要費用
□契稅 □印花稅 □代書費 □規費 □公證費
□仲介費 □其他(請自行提供並說明)
2-2.其他
□房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構借款之利息
□取得房屋所有權後使用期間支付之資本支出
(例如能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭之增置、改良或修繕費)
- 證明賣出時 移轉必要費用 證明文件影本，臚列如下
(如符合者，請提示有關契約、支付憑證及單據影本)
□仲介費 □廣告費 □清潔費 □搬運費 □代書費
□契稅 □土地增值稅 □特種貨物及勞務稅(奢侈稅)
□其他(請自行提供)
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