建設公司與地主房地互易帳務處理
2024-10-29
文/許禮賢(經濟部中小及新創企業署榮譽會計師)
按營建業係屬較為特殊行業,其會計處理亦較一般買賣業或製造業來的複雜,鑒於國內營建產業興盛,建設公司為覓地推案常與地主合作興建房屋出售,惟常因稅務方面專業不足或無法找到適合專業人士處理會計稅務方面問題而遭致國稅局補稅罰款,且營建業歷來即為國稅局重點查核對象,故以下就建設公司與地主房地互易部分帳務處理作一說明。
一﹑房地互易時是否需認列損益
參財政部賦稅署民國78年12月14日台財稅第781147710號函:
建設公司與地主合建分屋,於房地交換時,其帳列土地成本金額,應以換出房屋所分攤之建造成本為準,暫免按因交換而開立之統一發票金額計算交換損益,俟房地出售時再計算其損益並依法核課所得稅。至房屋因交換土地而依財政部75年10月1日台財稅第7550122號函規定,按時價或房屋評定價格與土地公告現值從高開立之統一發票報繳營業稅之銷售額,可比照營利事業所得稅查核準則第15條之1規定,於申報營利事業所得稅時,自開立統一發票總額中調整減除。
上函示所稱時價,依加值型及非加值型營業稅法施行細則第25條:本法稱時價,係指當地同時期銷售該項貨物或勞務之市場價格。
如上函示說明,建設公司與地主之房地互易交易,係屬存貨性質之交換,即在無現金找補情形下換入與換出金額相當,房地互易時尚無需認列交換損益,待房地出售時再予以計算認列損益課徵所得稅。
房地互易時會計分錄如下:
借:待售土地XXX
貸:待售房屋XXX
貸:銷項稅額XXX
二﹑房地互易交易如有現金找補之情況
房地互易交易入帳時,應以換出物之帳面價值加計另行支付之現金(即諸如營業稅、增值稅、租金、拆遷補償及房地互易差價...等之現金找補)作為換入物之成本。另因合建分屋收取現金找補的一方,該收現部分需視為出售,並按比例計算認列出售損益。
1.建設公司支付地主現金補貼款應作為換入物之成本。
會計分錄如下:
借:待售土地XXX
貸:銀行存款XXX
2.建設公司收取地主現金補貼款應視為出售,並按比例計算認列出售房屋收入。
會計分錄如下:
借:銀行存款XXX
貸:出售房屋收入XXX
貸:銷項稅額XXX
三﹑成本結轉
於年底尚未銷售房屋繼續以待售房屋/土地列帳,僅將已出售部分轉列成本即可。
會計分錄如下:
借:房屋/土地出售成本XXX
貸:待售房屋/土地XXX
四﹑營業收入申報與營業稅開立發票調節
由於建設公司與地主房地互易開立發票之銷售額,僅為因應營業稅之申報繳納,尚無關於營業收入之認列,故於營利事業所得稅結算申報書第1頁營業收入調節說明,需將已開立申報之房地互易發票金額自統一發票開立金額項下減除,俾與營業收入申報調節相符。
綜上說明,建設公司倘有「合建分屋房地互易」型態之建案,應注意依前述說明,尤以如有收受地主找補現金部分,應於收受現金找補年度按比例計算認列出售損益,避免因漏報收入致國稅局審查人員發現時遭補稅移罰。
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