建設公司與地主房地互易及現金找補發票開立(上)
2024-10-31
文／許禮賢（經濟部中小及新創企業署榮譽會計師）
國內建設公司常可見規模大者極大，規模較小者則以一案公司方式推案，通常一案型建設公司，常因都市發展地主將早期購置或祖先留傳下來之土地，為提高土地附加價值，不以素地方式出售而採與他人合夥興建房屋出售，由於此類投資經營公司者多為非專業人士，尤因財稅方面專業匱乏而常遭致國稅局補稅罰款，其結果甚而導致利潤不如預期，以下就營業稅部分將建設公司與地主房地互易部分發票開立作一說明。
一﹑法源依據：
參加值型及非加值型營業稅法第3條及同法施行細則第18條「營業人如以貨物或勞務與他人交換貨物或勞務者，應以換出或換入貨物或勞務之時價，從高認定銷售額開立統一發票。」
另依財政部賦稅署75年10月1日台財稅第7550122號函規定:
主旨：依照營業稅法施行細則第18條及第25條規定，合建分屋之銷售額，應按該項土地及房屋當地同時期市場銷售價格從高認定，並依統一發票使用辦法第12條規定，於換出房屋或土地時開立統一發票。
說明：二、稽徵機關如未查得合建分屋時價，則應以房屋評定價格與土地公告現值，兩者從高認定，並按較高之價格等額對開發票，土地價款之發票（所有人如為個人者，可開立收據）免徵營業稅，房屋價款之發票，應加5%營業稅。
二﹑房地互易在無現金找補合建雙方認為換入與換出價值相當情形下，統一發票開立:
如前段函令意旨，房地互易之房屋及土地之「銷售額」應屬相等，亦即不含營業稅之房屋價格應等於土地之價格，而營業稅稅額則以交換時之「時價」5%計算外加列計。
即假設建設公司以市(時)價1,000萬元之房屋與地主交換市(時)價1,500萬元之土地，因兩者時價應從高認定，故建設公司應開立總計1,575萬元（即銷售額1,500萬元加計5%營業稅額75萬元）之統一發票交付地主。至地主換出之土地，依規定可免徵營業稅，因是地主得選擇開立銷售額1,500萬元之免稅發票/收據(營業人)或收據(個人)交付予建設公司。
關於時價認定，依加值型及非加值型營業稅法施行細則第25條：本法稱時價，係指當地同時期銷售該項貨物或勞務之市場價格。
另有關時價明確定義參營利事業所得稅查核準則第 32 條第4項:
房屋款或土地款之時價，應參酌下列資料認定之：
（一）金融機構貸款評定之價格。
（二）不動產估價師之估價資料。
（三）大型仲介公司買賣資料扣除佣金加成估算之售價。
（四）法院、行政執行機關拍賣或國有財產署等出售公有房屋、土地之價格。
（五）報章雜誌所載市場價格。
（六）臨近地區政府機關或大建築商建造房屋之成本價格，加上同業之合理利潤
估算之時價。
（七）出售土地帳載金額或房屋帳載未折減餘額估算之售價。
（八）其他具參考性之時價資料。
（九）時價資料同時有數種者，得以其平均數認定。
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