建設公司與地主房地互易及現金找補發票開立(中)
2024-11-05
文／許禮賢（經濟部中小及新創企業署榮譽會計師）
三﹑房地互易時統一發票開立時點:
通常情形下依統一發票使用辦法第12條規定，應於換出房屋或土地時開立統一發票:
另依財政部84/05/24台財稅第841624289號函示:關於建方（提供資金）與地主（提供土地）合建分屋，建方換出房屋之時點應如何認定，及雙方換出房屋與土地之時點如不一致，應如何開立憑證乙案，核釋如說明。說明：二、地主與建方合建分屋，除地主自始至終均未曾列名為起造人，且建方於房屋興建完成辦理總登記後，始將地主應分得房屋之所有權移轉與地主者，應以房屋所有權移轉與地主之登記日為房屋換出日外，其餘均應以房屋使用執照核發日為房屋換出日。建方並應於上述換出日起3日內開立統一發票。三、合建雙方如未同時換出房、地者，應分別於房屋或土地之換出日起3日內依規定開立憑證。依營業稅法施行細則第18條之規定，其後換出者之時價如較先換出者為低時，後換出之一方應從高按先換出者之時價開立憑證；至於先換出者之時價如較後換出者為低時，先換出者應於後換出之一方開立憑證時，就差額部分補開立憑證。四、建方或地主如將其應分得之房地銷售與第三人，係另一契約行為，其屬應辦理營業登記者，應就其出售所分得之房地部分，依相關規定開立憑證與買受人，不得以尚未換入土地或房屋而拒絕或延遲開立憑證。
綜上法令及函示說明，合建雙方同時交換房地開立統一發票時點:
原則上應以房屋使用執照核發日為房屋換出日。建設公司並應於上述換出日起3日內開立統一發票。
惟如地主自始至終均未曾列名為起造人，且建設公司於房屋興建完成辦理總登記後，始將地主應分得房屋之所有權移轉與地主者，應以房屋所有權移轉與地主之登記日為房屋換出日。
合建雙方未同時交換房地時:
應分別於房屋或土地之換出日起3日內依規定開立憑證。
四﹑建設公司與地主合建分屋，雙方於房地交換時銷售額(時價)之認定依情況不同時說明如下：
同時換出房地時：
銷售憑證應載明之銷售額應按該項土地及房屋當地同時期市場銷售價格從高認定。
未同時換出房地時：
其後換出者之時價如較先換出者為低時，後換出之一方應從高按先換出者之時價開立憑證；至於先換出者之時價如較後換出者為低時，先換出者應於後換出之一方開立憑證時，就差額部分補開立統一發票/收據。
五﹑建設公司與地主房地互易雙方認為換入與換出價值不一有現金找補情形下發票開立：
通常建設公司與地主房地互易，其建築物與土地換入與換出常因價值不相當，而有現金找補之情況；其價值不相當之情形，諸如營業稅、增值稅、租金、拆遷補償及房地互易差價...等情況不一而足產生之現金找補來作為換出/入物之補償。
蓋如有現金找補情形，尚不得以換出/入物之價值扣除現金找補而以淨額方式開立發票，其間須視現金找補情形做為換入物之成本，或該收現部分視為出售，並按比例計算認列出售損益。(參營利事業所得稅查核準則第 32 條第2項)
1.建設公司另行支付之現金予地主:
即另行支付之現金應作為換入物之成本，該另支付差額價金部分視為購入土地，應取得(個人)地主收據，該收據如屬銀錢收據性質者則應貼足千分之四印花(印花稅法第5條及第7條)，如為(營業人)地主建議取得發票，地主視為出售土地免營業稅(營業稅第8條)或不開發票(財政部賦稅署民國 79 年 04 月 26 日台財稅第780399554號函)，惟仍應開立收據。
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