建設公司與地主房地互易及現金找補發票開立(下)
2024-11-07
文／許禮賢（經濟部中小及新創企業署榮譽會計師）
2.建設公司另行收取地主之現金找補:
因合建收取地主之現金找補，該收現部分應視為出售，並按比例計算承認出售損益，即因換入價值＜換出價值，另收取少分配差額價金部分視為銷售房屋，應開立應稅發票並認列銷售房屋收入。
如上說明房地互易現金找補可能因營業稅、增值稅、租金、拆遷補償及房地互易差價...等因素產生，惟如地主單純因房地互易差價開立免稅發票殆無疑慮，如以營業稅、增值稅、租金、拆遷補償等補貼款名目開立發票，地主(營業人)會有開立應稅發票問題，另增值稅本為地主應負擔，如以開立發票方式轉由建設公司負擔，建設公司認列該成本上會有疑慮，參財政部賦稅署民國75年11月19日台財稅第7568163號函規定，建設公司與地主簽訂合作建屋契約，雖約定建主因合建而換入之土地，其土地增值稅由建主負擔，惟土地增值稅依照土地稅法規定應由賣方（地主）負擔，故該土地增值稅不得列入建主之費用或建屋之成本。
承前段說明如地主為營業人取得現金找補，於發票開立名目上單純以房地互易差價開立免稅發票，對建設公司成本認列及地主開立免稅發票上會較無爭議，另合建契約上亦建議以房地互易差價名目載明為現金找補。
六﹑建設公司與地主房地互易發票營業稅負擔爭議
如財政部賦稅署民國75年10月1日台財稅第7550122號函說明，「房地互易發票以房屋評定價格與土地公告現值，兩者從高認定，並按較高之價格等額對開發票，...房屋價款之發票，應加5%營業稅。」如是說明房地互易營業稅係採外加方式，惟究該外加營業稅，係應由建設公司或地主應負擔迭有爭議，甚而屢見訴訟糾紛。
按司法院大法官會議釋字第688號解釋認為，儘管營業稅在稅捐稽徵技術上由營業人負有納稅義務，即依營業稅法第32條第2項於民國77年5月27日修正時，其修正理由明載：「營業人銷售物品或勞務開立統一發票時，買受人為營業人者，仍將銷項稅額與銷售額分別載明，以為扣抵之依據；如買受人為非營業人者，應將銷項稅額改與銷售額合計，使稅額內含，在買受人非營業人之情形下，除契約當事人已約定買受人應支付契約價金並負擔該契約價金之營業稅予營業人外，應認買受人於支付契約價金予營業人時，所給付之價金已包含營業稅在內，營業人自不得另行請求買受人給付未約定之營業稅。
惟營業稅性質上係屬消費稅可以通過後續交易轉嫁給最終的買受人(地主)，建設公司僅屬『代收、代付』性質。因此，在法院審理此類案件時，通常會依據契約中是否明確訂定建設公司僅代表收取和支付稅款，或如未明確規定營業稅款最終由誰負擔，則回歸合約內容來判斷營業稅究竟由哪一方負擔。
因此，合建分屋房地互易下營業稅的負擔仍要回到建設公司與地主合建契約中的文字，對於合建營業稅分擔的條款來判斷雙方締約當時對應負擔營業稅一方的真意，故在建設公司與地主協商合建房地互易時，建議該合建契約應明確載明營業稅應由建設公司或地主負擔，從而避免未來無謂之爭議。
小結
建設公司與地主合建房地互易下應適時如上說明開立統一發票並按時報繳營業稅，同時向對方取得進項憑證，尤以在有現金找補情形下，建議不得將之進銷互抵，而免除開立及取具憑證的權利義務，避免屆時如遭稅捐稽徵機關查獲，不僅補稅，甚還要處以漏稅罰及行為罰。
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