住家辦理營業登記可能會造成的影響(上)
2024-04-01
關鍵字： "營業登記""自住房地優惠""住家營登"
文／胡宗奇（經濟部中小及新創企業署榮譽會計師）
各位老闆，你是不是很常遇到這樣的問題，今天你創業開公司，可能因為行業或其他因素，所以你沒有在外面另外租辦公室，也沒有承租商務中心等等，而是直接用住家做營業登記，這個時候你直覺想要問的問題一定是，我在住家辦理營業登記，會影響到哪些地方呢，比如說房屋稅、地價稅，甚至水電費等等，以下就該議題為你整理一個相對完整的答案與規定，來讓你評估是否要辦理營業登記在自己的住家。【篇幅關係，共分成上、中、下等共三篇】
一、住家辦理營業登記的八大影響
我們直接進入正題，如果今天你問我，會計師阿! 我在自家辦理公司行號的營業登記，會影響到哪些地方呢，以下列出可能的影響層面
1.房屋稅
2.地價稅
3.土地增值稅
4.房地合一所得稅
5.綜合所得稅設算租賃收入
6.綜合所得稅自用住宅購屋借款利息列舉扣除額
7.水電費
8.電話費
實務上我們在評估是否要辦理營業登記在住家，原則上應就上開八大層面去考量，前六項與稅負有關，後兩項則是其他，接下來我們就一個一個為各位說明相關的規定與影響
二、房屋稅自住優惠稅率
一個原供住家自住使用的房屋，辦理營業登記的話，第一個想到的絕對是房屋稅會從原本住家自住用稅率變成營業用稅率，對吧! 我們來看看相關的規定如下
房屋稅條例第5條：房屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵之：一、住家用房屋：「供自住」(註1)或公益出租人出租使用者，為其房屋現值1.2%…(以下略)
二、非住家用房屋：「供營業」、私人醫院、診所或自由職業事務所使用者，最低不得少於其房屋現值3%，最高不得超過5%…以下略
三、房屋「同時作住家及非住家用」者，應以「實際使用面積」，分別按住家用或非住家用稅率，課徵房屋稅。但非住家用者，課稅面積最低不得少於全部面積「六分之一」
◎上開規定的重點大致上有幾個
- 符合住家自住用稅率是最低的1.2%，如辦理營業登記後，原則上將依實際營業用使用面積改按營業用稅率3%課稅，但如無法區分實際用途面積者，則以1/6為下限當課稅比率(即1/6面積營業用、5/6面積自住用)
- 適用住家自住用稅率，並沒有規定要遷入戶籍，只要「實際居住使用」即可，且有全國三戶的限制，此與以下的其他稅目規定有所不同
三、地價稅自住用地優惠稅率
接下來就是地價稅的部分，依規定符合條件者，得適用自用住宅用地課徵地價稅，採優惠稅率2‰，相關規定如下
土地稅法第17條：合於左列規定之自用住宅用地(註2)，其地價稅按2‰計徵：一、都市土地面積未超過三公畝部分。二、非都市土地面積未超過七公畝部分。土地所有權人與其配偶及「未成年之受扶養親屬」，適用第一項自用住宅用地稅率繳納地價稅者，以「一處為限」
◎上開規定的重點大致上有幾個
- 如果要適用自用住宅用地的地價稅優惠稅率的話，除符合自用住宅用地的定義外，記得尚有面積限制、對象限制及處所限制，最重要的是，如要申請適用自用住宅用地的地價稅優惠稅率，記得於每年的9/22前提出申請
- 與房屋稅自住稅率條件不同的地方在於，適用地價稅自住用地優惠稅率，有要求要辦竣「戶籍登記」，而不看是否實際居住
四、土地增值稅自住用地優惠稅率
實務上常見僅考量持有稅的部分，例如上面講的房屋稅跟地價稅，但你有沒有想過，或許你近期有打算出售該房地的規劃，這個時候未來出售應該要繳的土地增值稅，是不是也是一個考量因素呢，我們來看看相關的規定如下
土地稅法第34條：土地所有權人「出售」其「自用住宅用地」者，都市土地面積未超過三公畝部分或非都市土地面積未超過七公畝部分，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按10%徵收之；超過三公畝或七公畝者，其超過部分之土地漲價總數額，依前條規定之稅率徵收之(編註:即一般用地稅率)。前項土地於出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用前項規定。土地所有權人，依第一項規定稅率繳納土地增值稅者，以「一次為限」
◎上開規定的重點大致上有幾個
- 與地價稅相同的是，符合自用住宅用地的定義，均應遷入戶籍，而無實際居住的要求
- 其次於適用上，有面積限制，為都市土地面積未超過三公畝部分或非都市土地面積未超過七公畝，超過的部分還是回歸一般用地較高的稅率，最後次數上原則上為一生一次，惟如符合條件，可適用一生一屋，排除次數的限制
(註1).所稱「住家供自住用」的定義，參住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準，係指「個人所有之住家用房屋符合下列情形者，屬供自住使用：一、房屋無出租使用。二、供本人、配偶或直系親屬「實際居住使用」。三、本人、配偶及未成年子女「全國合計三戶」以內。」
(註2).所稱「自用住宅用地」的定義，依土地稅法第9條規定，係指「土地所有權人或其配偶、「直系親屬」於該地辦竣「戶籍登記」，且無出租或供營業用之住宅用地」
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