住家辦理營業登記可能會造成的影響(中)
2024-04-01
關鍵字： "營業登記""自住房地優惠""住家營登"
文／胡宗奇（經濟部中小及新創企業署榮譽會計師）
各位老闆，你是不是很常遇到這樣的問題，今天你創業開公司，可能因為行業或其他因素，所以你沒有在外面另外租辦公室，也沒有承租商務中心等等，而是直接用住家做營業登記，這個時候你直覺想要問的問題一定是，我在住家辦理營業登記，會影響到哪些地方呢，比如說房屋稅、地價稅，甚至水電費等等，以下就該議題為你整理一個相對完整的答案與規定，來讓你評估是否要辦理營業登記在自己的住家。【篇幅關係，共分成上、中、下等共三篇】
五、房地合一所得稅自住優惠稅率
自民國105年度起，施行的房地合一所得稅制度(現在這個時間點應該叫做房地合一2.0新制)，針對個人適用新制的房地，嗣後出售時，原則上依照持有期間課稅，持有短期間出售課重稅，但如符合自住房地條件者，除適用較低的10%優惠稅率外，尚有提供免稅額新台幣(以下同)400萬元，白話文來說就是出售新制房地，賺400萬元以下都不用繳稅的概念。
準此，如何適用新制房地自住出售優惠，就相對重要，我們來看看相關規定
所得稅法第4-5條：前條交易之房屋、土地(指新制房地)有下列情形之一者，免納所得稅。但符合「第一款規定」(編註:自住房地)者，其免稅所得額，以按規定計算之餘額不超過400萬元為限：一、個人與其配偶及未成年子女符合下列各目規定之自住房屋、土地：（一）個人或其配偶、「未成年子女」辦竣「戶籍登記」、持有並「居住」於該房屋連續滿六年。（二）交易前六年內，「無出租、供營業」或執行業務使用。（三）個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定
次參同法第14-4條：個人依規定計算之房屋、土地交易所得…(中間略)，按下列規定稅率計算應納稅額：（八）符合第四條之五第一項第一款規定之「自住房屋、土地」，按本項規定計算之餘額超過400萬元部分，稅率為10%。
◎上開規定的重點大致上有幾個
- 新制房地適用自住出售優惠稅率，在適用條件上是最嚴格的，除了辦竣戶籍登記、實際居住、無出租無營業使用外，還有六年的門檻
- 適用對象除本人及配偶外，僅包括「未成年子女」，而非像上開房屋稅、土地稅所列的「直系親屬」，其範圍是最小的，但相對而言是最優惠的，除了稅率上的優惠之外，尚提供400萬元的免稅額
六、綜合所得稅設算租賃收入
你是否曾經遇過，自己所有的房屋，租給自己的公司做營業登記使用，實際上並無向公司收取租金，但還是接到國稅局來電，說要調增房屋所有權人的租賃收入，進而補徵個人綜合所得稅
一切的源頭，都在稅法規定的「租金通常水準」，白話文來說就是，除了符合例外「自用」的條件外，如稽徵機關認租金太低，均得依規定設算房屋所有權的租金收入後補稅，我們來看看相關的規定
所得稅法第14條：個人之綜合所得總額，以其全年下列各類所得合併計算之：
第五類：租賃所得及權利金所得：四、將財產借與「他人」使用，除經查明確係無償且非供營業或執行業務者使用外，「應參照當地一般租金情況，計算租賃收入，繳納所得稅」。次參同法施行細則第16條：本法第十四條第一項第五類第四款所稱「他人」，指「本人、配偶及直系親屬以外之個人或法人」。
◎上開規定的重點大致上有幾個
- 依租金通常水準設算房屋所有權人的租賃收入並補徵綜合所得稅的案例，於實務上所在多有，其核心概念為兩個分水嶺，如果是公司組織，則縱為自用，還是有設算租金收入的問題，如果是行號組織，才有所謂符合「自用」的條件，得免設算租金收入
- 例如公司負責人將自有房屋無償提供給自家公司辦理營業登記使用，此時無論是否無償，均有設算租金收入之適用；反之如獨資行號負責人提供自有房屋供自己行號辦理營業登記使用，得免設算租金收入(符合自用)
七、綜合所得稅自用住宅購屋借款利息列舉扣除額
你是否曾經聽過，房貸利息可以抵稅呢，沒錯喔! 符合條件者，其支付的房貸利息支出，可以做為綜合所得稅的列舉扣除額，但如果該房屋同時做營業登記使用呢，當然就會影響可以列舉扣除的額度囉，我們來看看相關的規定
所得稅法第17條：按規定計得之個人綜合所得總額，減除下列免稅額及扣除額後之餘額，為個人之綜合所得淨額：（二）列舉扣除額：5.「購屋借款利息」：納稅義務人、配偶及受扶養親屬購買「自用住宅」，向金融機構借款所支付之利息，其每一申報戶每年扣除數額以30萬元為限。但申報有儲蓄投資特別扣除額者，其申報之儲蓄投資特別扣除金額，應在上項購屋借款利息中減除；納稅義務人依上述規定扣除購屋借款利息者，「以一屋為限」。
次參同法施行細則第24-3條：本法規定購屋借款利息之扣除，應符合下列各要件：一、以納稅義務人、配偶或受扶養親屬名義登記為其所有。二、納稅義務人、配偶或受扶養親屬於「課稅年度在該地址辦竣戶籍登記」，且「無出租、供營業」或執行業務使用者…(以下略)
◎上開規定的重點大致上有幾個
- 符合自用住宅購屋借款利息的條件，可列舉扣除節稅，但記得其要件，包括向金融機構借款、課稅年度要辦戶籍登記、無出租無營業，且以一屋為限，故實務上同時符合者，當然係以貸款利息較高者列報
- 自用住宅購屋借款利息與房屋租金支出列舉扣除額是擇一列報，且如有儲蓄投資特別扣除額者，該額度應優先扣除，以其餘額列報，並有上限新台幣30萬元的天花板限額
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