公司要賣廠房

李冠賢

榮譽會計師

A：1）出售土地價款免開立統一發票或者開立免稅統一發票，房屋及土地售票比例，依雙方約定於出售合約中分別載明出售土地價款及出售房屋價款，可參考當地臨近地段實價登錄價格，若無時價可供參考，可依土地公告現值與房屋評定價格*1.05之比例作為整個不動產出售價格分拆土地及建物售價之依據。2）因出售土地之所得屬免稅之舊制，不列入所得額，僅分拆的房屋售價扣除房屋帳面金額加上公司營業收入減營業成本及費用，以及營業外收益及費損後，若無所得，則不需繳納營利事業所得稅，若仍有所得，若以往虧損年度有經會計師簽證者，這該年度的虧損扣抵可以抵減本年度所得，且今年度需經會計師查核簽證，就可以免繳納營利世業所得稅。3）稅賦除了土地增值稅、房屋的營業稅及房屋獲利彌補公司當年度的虧損後若仍有獲利，可能需繳納營所稅，房屋的契稅，買賣合約的印花稅及不動產獲利扣除以往年度財務上虧損後，若仍有盈餘，該盈餘若次年度不分配需加徵10所得稅，若分配給個人股東，股東需繳納綜合所得稅。

(針對上述諮詢問題，係由經濟部中小及新創企業署「強化中小企業財務能力計畫」（113年度委託執行單位：中華民國全國創新創業總會）之榮譽會計師本著自身財會專業予以回覆問題，惟因網路文字表達有時不見得可充分說明本意，如您針對回覆文字有所疑惑，或產生更深入相關財會問題，建議可直接與本計畫工作團隊聯繫，本團隊將了解您的問題及企業基本資料後，協助詢問榮譽會計師後再行回覆，亦可提供現場/視訊諮詢及進階診斷服務，執行團隊聯繫電話：（02）23328558 #351劉專員)

朱建州

榮譽會計師

A：1.土地廠房金額的分拆，可參考營業稅法施行細則第21條規定：營業人以土地及其定著物合併銷售時，除銷售價格按土地與定著物分別載明者外，依房屋評定標準價格（含營業稅）占土地公告現值及房屋評定標準價格（含營業稅）總額之比例，計算定著物部分之銷售額。實務上，土地代書都會協助分拆之計算。
2.就營利事業所得稅方面，土地出售利得無需繳稅，但房屋出售利得部份就要繳納營所稅。以往年度虧損是否可抵減，需視公司是否有依所得稅法第39條規定，經會計師辦理查核簽證而定。
3.土地增值稅無法避免，於過戶前就要繳納。還有契稅、印花稅.....等負擔，惟金額相對而言都不大。

(針對上述諮詢問題，係由經濟部中小及新創企業署「強化中小企業財務能力計畫」（113年度委託執行單位：中華民國全國創新創業總會）之榮譽會計師本著自身財會專業予以回覆問題，惟因網路文字表達有時不見得可充分說明本意，如您針對回覆文字有所疑惑，或產生更深入相關財會問題，建議可直接與本計畫工作團隊聯繫，本團隊將了解您的問題及企業基本資料後，協助詢問榮譽會計師後再行回覆，亦可提供現場/視訊諮詢及進階診斷服務，執行團隊聯繫電話：（02）23328558 #351劉專員)

吳文勝

榮譽會計師

A：1.土地免繳營業稅，且為舊制土地交易所得免營所稅，但要繳土地增值稅。房地比可以參考目前土地及建物帳面價值比或房屋評定現值與土地公告現值相對比例。若有鑑價資料亦可參酌。
2.若房屋交易所得(收入減帳面價值)小於累積虧損數額，可以免繳營所稅，但需貴公司累積虧損年度有會計師稅務簽證。
3.土地增值稅要繳，106年度房屋稅及地價稅可買賣雙方協議，合約印花稅(代書)

(針對上述諮詢問題，係由經濟部中小及新創企業署「強化中小企業財務能力計畫」（113年度委託執行單位：中華民國全國創新創業總會）之榮譽會計師本著自身財會專業予以回覆問題，惟因網路文字表達有時不見得可充分說明本意，如您針對回覆文字有所疑惑，或產生更深入相關財會問題，建議可直接與本計畫工作團隊聯繫，本團隊將了解您的問題及企業基本資料後，協助詢問榮譽會計師後再行回覆，亦可提供現場/視訊諮詢及進階診斷服務，執行團隊聯繫電話：（02）23328558 #351劉專員)