合建分屋VS合建分售

許禮賢

榮譽會計師

A：1.所謂「合建分屋」，是指建商以其興建的房屋，做為與地主交換該房屋所在土地的條件。建商的土地因非購買取得，因此應以其用來與地主交換土地的完工房屋，做為土地取得成本。依據稅法規定，建商應在換出房屋與換入土地時，據實按時價與公告現值兩者間，從高開立發票並申報收入。由於合建分屋的交易異於一般以現金購入土地自地自建的方式，因此在稅務上，為確定建商換出房屋時的發票銷售額，加值型及非加值型營業稅法施行細則第18條規定，營業人以貨物或勞務與他人交換貨物或勞務者，其銷售額應以換出或換入貨物時價，從高認定。財政部並規定，合建分屋互易的房屋及土地，其不含營業稅的「銷售額」應屬相等。地主提供個人的土地與建設公司合建分屋，除地主僅出售土地或係以持有1年以上之自用住宅用地與建設公司合建並出售分得之房屋外，原則上係屬於加值型及非加值型營業稅法（以下簡稱營業稅法）的課徵範圍，應辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。合建分屋建設公司有房屋收入及土地收入，房屋成本及土地成本。房屋收入屬應稅，應開立發票，土地收入屬免稅，可選擇開立或不開發票。2.合建分售係建設公司與地主合建，建設公司賣房子，地主賣土地。合建分售，建設公司有房屋收入及房屋成本，若幫地主收土地款屬代收性質。

(針對上述諮詢問題，係由經濟部中小及新創企業署「強化中小企業財務能力計畫」（113年度委託執行單位：中華民國全國創新創業總會）之榮譽會計師本著自身財會專業予以回覆問題，惟因網路文字表達有時不見得可充分說明本意，如您針對回覆文字有所疑惑，或產生更深入相關財會問題，建議可直接與本計畫工作團隊聯繫，本團隊將了解您的問題及企業基本資料後，協助詢問榮譽會計師後再行回覆，亦可提供現場/視訊諮詢及進階診斷服務，執行團隊聯繫電話：（02）23328558 #351劉專員)

黃鋒榮

榮譽會計師

A：您好，合建分屋是地主與建設公司合建房屋後，依約定之比例分配房屋，對地主而言，是將部分土地(分給建設公司房屋所座落之土地)與建設公司交換(視同買賣)所分得之房屋；反之，建設公司是以所建之部分房屋(分給地主)與地主交換(視同買賣)土地(未分給地主之房屋所座落之土地)；分配後各自在出售土地及房屋。至於合建分售則是建設公司取得地主同意後興建房屋，完工後，再出售一起土地及房屋，而地主賣土地，建設公司賣房屋。從前述可知二者在會計與稅務帳務處理方式大不相同，因涉及層面較廣且因個案而有差異，建議向職業會計師諮詢。

(針對上述諮詢問題，係由經濟部中小及新創企業署「強化中小企業財務能力計畫」（113年度委託執行單位：中華民國全國創新創業總會）之榮譽會計師本著自身財會專業予以回覆問題，惟因網路文字表達有時不見得可充分說明本意，如您針對回覆文字有所疑惑，或產生更深入相關財會問題，建議可直接與本計畫工作團隊聯繫，本團隊將了解您的問題及企業基本資料後，協助詢問榮譽會計師後再行回覆，亦可提供現場/視訊諮詢及進階診斷服務，執行團隊聯繫電話：（02）23328558 #351劉專員)