出售房屋申報營業稅

朱建州

榮譽會計師

A：雖然營業稅法施行細則第21條規定，營業人以土地及其定著物合併銷售時，土地與房屋得於合約分別者，可依合約價格分別開立發票。但在申報實務上，仍建議應依土地公告現值及房屋評定標準價格，設算合約所載土地及房屋價值拆算價格是否與國稅局的認定約當。

(1)定著物部分之銷售價格＝

土地及其定著物 房屋評定標準價格× （1 ＋徵收率）
之銷售價格 × ───────────────────────
土地公告現值＋房屋評定標準價格× （1 ＋徵收率）

(2)定著物部分之銷售額＝定著物部分之銷售價格÷ （1 ＋徵收率）

(3)民國73年購入的房屋，出售時因可選擇不適用房地合一稅制，所以土地增值稅，應作為土地出售價款之減項。

(針對上述諮詢問題，係由經濟部中小及新創企業署「強化中小企業財務能力計畫」（113年度委託執行單位：中華民國全國創新創業總會）之榮譽會計師本著自身財會專業予以回覆問題，惟因網路文字表達有時不見得可充分說明本意，如您針對回覆文字有所疑惑，或產生更深入相關財會問題，建議可直接與本計畫工作團隊聯繫，本團隊將了解您的問題及企業基本資料後，協助詢問榮譽會計師後再行回覆，亦可提供現場/視訊諮詢及進階診斷服務，執行團隊聯繫電話：（02）23328558 #351劉專員)

許禮賢

榮譽會計師

A：1.此房屋為73年購入，故可適用舊制。2.收到1900萬元，需開發票，由於土地款可免開發票，或開免稅發票，故可區分土地房屋價款後，分別開立發票，合約書上載明房屋款為2,188,000元，未稅為2,083,810，故可直接開房屋款總額，餘款再開土地款亦可。3.營利事業出售土地所繳納之土地增值稅，應在該項出售土地之收入項下減除，不得列為費用支出。4.房地比為10:90，非常有可能會被國稅局調整以房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格總額之比例計算補稅。5.依營利事業所得稅查核準則第32條第3款規定，營利事業以土地及房屋合併銷售時，其房屋款及土地款未予劃分或房屋款經查明顯較時價為低者，其房屋價格應依房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格總額之比例計算。上述所稱房屋款之時價，應參酌下列資料認定之：（一）第22條第3項規定之時價參考資料。（二）不動產估價師之估價資料。（三）銀行貸款評定之房屋款價格。（四）臨近地區政府機關或大建築商建造房屋之成本價格，加上同業之合理利潤估算之時價。（五）大型仲介公司買賣資料扣除佣金加成估算之售價。（六）出售房屋帳載未折減餘額估算之售價。（七）法院拍賣或國有財產局等出售公有房地之價格。（八）依前述各項資料查得房地總價及土地時價所計算獲得之房屋售價。

(針對上述諮詢問題，係由經濟部中小及新創企業署「強化中小企業財務能力計畫」（113年度委託執行單位：中華民國全國創新創業總會）之榮譽會計師本著自身財會專業予以回覆問題，惟因網路文字表達有時不見得可充分說明本意，如您針對回覆文字有所疑惑，或產生更深入相關財會問題，建議可直接與本計畫工作團隊聯繫，本團隊將了解您的問題及企業基本資料後，協助詢問榮譽會計師後再行回覆，亦可提供現場/視訊諮詢及進階診斷服務，執行團隊聯繫電話：（02）23328558 #351劉專員)