合建分屋地主之承購戶之相關事宜

許禮賢

榮譽會計師

A：因地主是合建分屋取得房屋(土地是地主自己的)，依台財稅字第10604591190號，核釋個人銷售房屋課徵營業稅相關規定，其中若符合以下條件之一即須設籍課稅。(一) 設有固定營業場所（除有形營業場所，亦包含設置網站或加入拍賣網站等）。(二) 具備營業牌號（不論是否已依法辦理稅籍登記）。(三) 經查有僱用員工協助處理房屋銷售事宜。(四) 具有經常性或持續性銷售房屋行為，但房屋取得後逾6年始銷售，或建屋前土地持有10年以上者，不在此限。因此，若地主委託您的公司銷售，則地主應先辦理營業登記。 (2)代銷業務係屬特許行業H704031不動產仲介經紀業或H704041不動產代銷經紀業，應先經主管機關特許外，須繳納保證金、加入公會並須具備不動產經紀人證照，相關法令請詳不動產經紀業管理條例。(3)代銷公司與地主簽訂的契約為「不動產委託銷售契約書」，可詳公會之合約範本http://www.taipeihouse.org.tw/Download/Download.asp?ClassID=7(4) 目前市面上的履約保證業務大多透過所謂「建築經理公司」（簡稱建經公司）辦理，而這些建經公司大多是由銀行投資成立，專門處理不動產營建、管理相關事項的機構，例如花旗銀行的僑馥建經、華南銀行的中華建經等。有時大品牌房仲公司本身也會成立自己的履約保證公司（獨立公司），來辦理旗下店頭成交的房屋案件，例如永慶房屋的合泰建經、信義房屋的安信建經、台灣房屋的第一建經、二十一世紀房屋的泛太建經，太平洋房屋的啟大建經等等。您可與上述單位接洽履約保證事宜。(5)代銷公司接受地主委託銷售房屋，應與承購戶簽訂「不動產承購要約書。」 (6)承購戶辦理貸款事宜應洽往來銀行。

(針對上述諮詢問題，係由經濟部中小及新創企業署「強化中小企業財務能力計畫」（113年度委託執行單位：中華民國全國創新創業總會）之榮譽會計師本著自身財會專業予以回覆問題，惟因網路文字表達有時不見得可充分說明本意，如您針對回覆文字有所疑惑，或產生更深入相關財會問題，建議可直接與本計畫工作團隊聯繫，本團隊將了解您的問題及企業基本資料後，協助詢問榮譽會計師後再行回覆，亦可提供現場/視訊諮詢及進階診斷服務，執行團隊聯繫電話：（02）23328558 #351劉專員)

吳文勝

榮譽會計師

A：因地主是合建分屋取得房屋(土地是地主自己的)，若委託您個人或您自己代銷公司銷售，則(1)地主應先設籍課稅(取得統一編號及稅籍編號)，且未來出售房地時應依銷售額開立發票。(2)您公司要代銷，係屬「H704031不動產仲介經紀業」除應經主管機關特許外，還要有不動產經紀人證照。目前很多代銷業都無上述資格，以廣告企劃公司代銷，或個人代銷給公司報佣金。(3)是代銷公司要與地主簽訂「不動產代銷合約」，因建設公司沒委託您代銷。(4)若是成屋銷售，可以不需要履約保證。若買方要求，可以與銀行洽談，但因不動產所有權人是個人(地主)可能不易辦理。(5)地主應與承購戶簽訂「不動產買賣合約」，不是代銷公司。代銷公司應於代銷勞務提供完成開立發票向地主申請支付佣金。(6)承購戶辦理貸款，可以找銀行談，於不動產過戶買方後，設定抵押給銀行。請參考106/6/7台財稅字第10604591190號函個人售屋營業稅課徵相關規定。

(針對上述諮詢問題，係由經濟部中小及新創企業署「強化中小企業財務能力計畫」（113年度委託執行單位：中華民國全國創新創業總會）之榮譽會計師本著自身財會專業予以回覆問題，惟因網路文字表達有時不見得可充分說明本意，如您針對回覆文字有所疑惑，或產生更深入相關財會問題，建議可直接與本計畫工作團隊聯繫，本團隊將了解您的問題及企業基本資料後，協助詢問榮譽會計師後再行回覆，亦可提供現場/視訊諮詢及進階診斷服務，執行團隊聯繫電話：（02）23328558 #351劉專員)