房地互易營業稅

陳重佑

榮譽會計師

A：合建分屋，既然有分屋，就表示公司與地主有一定協議，對將來完工房地如何分配。通常，分配的方式是由不動產估價師計算土地價值與建物價值，再決議雙方如何分配完工後房地。但總之，就是土地價值與房屋施工成本。建商將房屋與地主土地交換(互易)，建商要開立發票數就是換出去房屋的成本(銷售額)。
如果是小型建商，分配的房地是協議的，納建議參考實價登錄，協議房屋與土地價格，建商依換出房屋的協議價值開立發票。

(針對上述諮詢問題，係由經濟部中小及新創企業署「強化中小企業財務能力計畫」（113年度委託執行單位：中華民國全國創新創業總會）之榮譽會計師本著自身財會專業予以回覆問題，惟因網路文字表達有時不見得可充分說明本意，如您針對回覆文字有所疑惑，或產生更深入相關財會問題，建議可直接與本計畫工作團隊聯繫，本團隊將了解您的問題及企業基本資料後，協助詢問榮譽會計師後再行回覆，亦可提供現場/視訊諮詢及進階診斷服務，執行團隊聯繫電話：（02）23328558 #351劉專員)

許禮賢

榮譽會計師

A：依加值型及非加值型營業稅法施行細則第18條及第25條規定，合建分屋之銷售額，應按該項土地及房屋當地同時期市場銷售價格從高認定，並依統一發票使用辦法第12條規定，於換出房屋或土地時開立統一發票，故建設公司與地主應以換出或換入之時價從高認定，並按較高之價格等額對開發票，土地價款之發票(所有人如為個人者，可開立收據)免徵營業稅，房屋價款之發票，應加5%營業稅。因此，合建分屋互易之房屋及土地之「銷售額」應屬相等，亦即不含營業稅之房屋價格應等於土地之價格。假設建設公司以市價1,000萬元之房屋與地主交換市價1,500萬元之土地，因兩者時價應從高認定，故建設公司應開立總計1,575萬元（即銷售額1,500萬元加計營業稅額75萬元）之統一發票交付地主。至地主換出之土地，依規定可免徵營業稅，是地主得選擇開立銷售額1,500萬元之免稅發票或收據交付予建設公司。

(針對上述諮詢問題，係由經濟部中小及新創企業署「強化中小企業財務能力計畫」（113年度委託執行單位：中華民國全國創新創業總會）之榮譽會計師本著自身財會專業予以回覆問題，惟因網路文字表達有時不見得可充分說明本意，如您針對回覆文字有所疑惑，或產生更深入相關財會問題，建議可直接與本計畫工作團隊聯繫，本團隊將了解您的問題及企業基本資料後，協助詢問榮譽會計師後再行回覆，亦可提供現場/視訊諮詢及進階診斷服務，執行團隊聯繫電話：（02）23328558 #351劉專員)