合建分屋，地主（一般公司，非建設公司）之帳務處理

陳泰義

榮譽會計師

A：依提問敍述，係甲公司將其所持有帳列「投資性不動產」項下之140坪、成本1,400萬土地以「合建分屋」之協議與建設公司合建分屋，約定交換出面積80坪土地，可取得持分60坪土地上市價18,000萬元之房屋，再現金找補2,000萬元。由於以地易屋依企業會計準則及税法規定，兩者價值該相當，所以通常以總建坪數按約定分配比例計算應受配坪數，如與實際受配坪數有差異再按每坪建造成本換算現金找補之。分屋過户時土地免徵營業税，房屋應課徵營業税，房屋發票金額按雙方契約認同之交易額開立，但依税法規定應與房屋建造成本、市值及土地公告現值等數據相當。因此如未提示房屋建造總數、約定配比及土地公告現值等資訊時，對所詢以地易屋會計事務處理、税務申報及相關損益等題目，歉難確答。何況提問所述2億元是否單指60坪土地上所建房屋之市值或包括土地之市值？抑或是80坪換出土地及60坪土地上所建房屋市值之合計？也與80坪換出土地價交易價格及換入之各樓層房屋帳載取得成本攸關，仍待釐清。

(針對上述諮詢問題，係由經濟部中小及新創企業署「強化中小企業財務能力計畫」（113年度委託執行單位：中華民國全國創新創業總會）之榮譽會計師本著自身財會專業予以回覆問題，惟因網路文字表達有時不見得可充分說明本意，如您針對回覆文字有所疑惑，或產生更深入相關財會問題，建議可直接與本計畫工作團隊聯繫，本團隊將了解您的問題及企業基本資料後，協助詢問榮譽會計師後再行回覆，亦可提供現場/視訊諮詢及進階診斷服務，執行團隊聯繫電話：（02）23328558 #351劉專員)

許禮賢

榮譽會計師

A：1. 甲公司收到現金找補2,000萬，甲收現2000萬元部份視為銷售，土地交易所得已實現，應申報納稅。其損益計算如下：
(1)土地出售收入=2000萬
(2)土地出售成本=換出土地成本之1/10=1400萬元×80坪/140坪×1/10=80萬元 (另換出土地成本之9/10=720萬元，轉列為換入房屋之取得成本)
(3)土地交易所得=2000萬元-80萬元=1920萬元
★換出土地價值80坪20000萬=換入房屋價值18000萬(9/10)+收取現金2000萬(1/10)
2.假設建設公司以市價20,000萬元之房屋與地主交換市價20,000萬元之土地，故建設公司應開立總計21,000萬元（即銷售額20,000萬元加計營業稅額1000萬元）之統一發票交付地主。至地主換出之土地，依規定可免徵營業稅，是地主得開立銷售額20,000萬元之免稅發票交付予建設公司。

3. 甲取得建設公司開立房地互易之發票，性質為買屋之成本，進項稅額應可提出扣抵。甲公司簽約時，預計分回房屋之用途為非屬正常營業活動之出售。故於建造完成並交換時，換入之房屋及土地持分皆應帳列「投資性不動產」項下。

4.房屋成本為換出土地成本之9/10=720萬元。由於帳列投資性不動產，因此若會計政策選擇以公允價值衡量，則應將成本調整成公允價值，因公允價值變動產生之損益應於發生當期認列，此時則會產生財稅差異。另若選擇以成本模式衡量，則應依企業會計準則公報第8號處理。

5.甲公司於111年將分得房屋(房屋60坪+土地持分60坪)出售、售價20,000 萬元，房地交易所得實現，應申報納稅。其損益計算如下：
(1)房地出售收入=20,000萬 (2)房地出售成本1320萬元 =土地成本600萬(1400萬元/140坪×60坪) +房屋成本720萬 (3)房地交易所得=20,000萬元-600萬元=19,400萬元。由於未提供房地比相關資訊，因此無法區分土地與房屋之個別出售利得。

(針對上述諮詢問題，係由經濟部中小及新創企業署「強化中小企業財務能力計畫」（113年度委託執行單位：中華民國全國創新創業總會）之榮譽會計師本著自身財會專業予以回覆問題，惟因網路文字表達有時不見得可充分說明本意，如您針對回覆文字有所疑惑，或產生更深入相關財會問題，建議可直接與本計畫工作團隊聯繫，本團隊將了解您的問題及企業基本資料後，協助詢問榮譽會計師後再行回覆，亦可提供現場/視訊諮詢及進階診斷服務，執行團隊聯繫電話：（02）23328558 #351劉專員)