李伊彤
榮譽會計師
A:提供國稅局有關合建分屋新聞稿一則, 請您參考:
財政部臺北國稅局表示,邇來常接獲民眾詢問,地主與建設公司合建分屋,雙方互易房地時,應如何開立統一發票?
該局說明,依加值型及非加值型營業稅法施行細則第18條及第25條規定,合建分屋之銷售額,應按該項土地及房屋當地同時期市場銷售價格從高認定,並依統一發票使用辦法第12條規定,於換出房屋或土地時開立統一發票,故建設公司與地主應以換出或換入之時價從高認定,並按較高之價格等額對開發票,土地價款之發票(所有人如為個人者,可開立收據)免徵營業稅,房屋價款之發票,應加5% 營業稅。因此,合建分屋互易之房屋及土地之「銷售額」應屬相等,亦即不含營業稅之房屋價格應等於土地之價格。
該局舉例說明,假設建設公司以市價1,000萬元之房屋與地主交換市價1,500萬元之土地,因兩者時價應從高認定,故建設公司應開立總計1,575萬元(即銷售額1,500萬元加計營業稅額75萬元)之統一發票交付地主。至地主換出之土地,依規定可免徵營業稅,是地主得選擇開立銷售額1,500萬元之免稅發票或收據交付予建設公司。
該局提醒,部分合建分屋案件誤以為僅需按房屋評定價格與土地公告現值兩者從高認定,並按較高之價格對開發票即可,卻忽略了營業人如以較時價顯著偏低之價格銷售貨物或勞務而無正當理由者,稽徵機關依規定得按時價調整其銷售額,是以,建設公司及地主應依前述規定辦理,以維護交易雙方之權利。
(針對上述諮詢問題,係由經濟部中小及新創企業署「強化中小企業財務能力計畫」(113年度委託執行單位:中華民國全國創新創業總會)之榮譽會計師本著自身財會專業予以回覆問題,惟因網路文字表達有時不見得可充分說明本意,如您針對回覆文字有所疑惑,或產生更深入相關財會問題,建議可直接與本計畫工作團隊聯繫,本團隊將了解您的問題及企業基本資料後,協助詢問榮譽會計師後再行回覆,亦可提供現場/視訊諮詢及進階診斷服務,執行團隊聯繫電話:(02)23328558 #351劉專員)
胡宗奇
榮譽會計師
A:您好:
首先建商依規定開立發票出來的銷售額認定及時點如前述
以營業稅是間接稅的概念,該開立發票所應繳納營業稅的納稅義務人為建商,但實際上應係買受人負擔,並代收代付
惟如果合建契約確有載明該稅負應由誰負擔,是否亦應尊重當初的契約合意,我想是一個可思考的方向
(針對上述諮詢問題,係由經濟部中小及新創企業署「強化中小企業財務能力計畫」(113年度委託執行單位:中華民國全國創新創業總會)之榮譽會計師本著自身財會專業予以回覆問題,惟因網路文字表達有時不見得可充分說明本意,如您針對回覆文字有所疑惑,或產生更深入相關財會問題,建議可直接與本計畫工作團隊聯繫,本團隊將了解您的問題及企業基本資料後,協助詢問榮譽會計師後再行回覆,亦可提供現場/視訊諮詢及進階診斷服務,執行團隊聯繫電話:(02)23328558 #351劉專員)