許禮賢
榮譽會計師
A:1.參財政部107/07/16台財稅字第10700541050號令:
一、依租賃住宅市場發展及管理條例第19條規定許可設立之租賃住宅包租業營業人,承租符合同條例第17條規定之個人住宅,轉租「供自然人」居住使用,且無同條例第4條規定之情形者,應逐屋編製「○○公司租賃住宅租金收支明細表」(格式詳附件1)作為列帳憑證,以備稽徵機關查核。
二、租賃住宅包租業營業人,應於收款時,按收取之租金開立「租賃住宅包租業租金收據」(格式詳附件2),交付次承租人,並於該次收款時,就「○○公司租賃住宅租金收支明細表」計算之「本次結餘數」為正數者,核認服務費收入,開立二聯式應稅統一發票自行留存備查。
2.另所述之包租或代管其入帳上有實質上之差異
(1)業務性質不同:代管業係受出租人(房東)之委託,對出租人所有之租賃住宅進行管理業務,屬「代理房東管理」性質;包租業係承租租賃住宅後,轉租給他人居住使用,並對該租賃住宅進行管理業務,屬「二房東自行管理」並非受託管理性質。
(2)業務範圍不同:代管業經營「租賃住宅管理業務」包含租賃住宅之屋況與設備點交、收租及押金管理、日常修繕維護、糾紛協調處理等事項;包租業經營範圍除上開「租賃住宅管理業務」外,尚須有租賃住宅「承租及轉租」行為,即包租業應分別與出租人(房東)及次承租人(房客)簽訂租賃契約,故較代管業增加租賃契約責任之履行。
(3)營業收入方式不同:代管業係以收取約定之代管費用為服務報酬,實務上常以租賃住宅月租金之一定比例為計算基礎,並於委託管理租賃住宅契約書約明;包租業係獲取承租後轉租之租金差額,且須負擔承租後未轉租之閒置損失等風險。
綜上說明如所述營收申報方式,應視租約簽訂方式而定,如承租後須負擔承租後未轉租之閒置損失等風險,建議以總額法申報營所稅。
如為代管經營性質(居間),即以收取約定之代管費用為服務報酬,建議以淨額申報營所稅。
(針對上述諮詢問題,係由經濟部中小及新創企業署「強化中小企業財務能力計畫」(113年度委託執行單位:中華民國全國創新創業總會)之榮譽會計師本著自身財會專業予以回覆問題,惟因網路文字表達有時不見得可充分說明本意,如您針對回覆文字有所疑惑,或產生更深入相關財會問題,建議可直接與本計畫工作團隊聯繫,本團隊將了解您的問題及企業基本資料後,協助詢問榮譽會計師後再行回覆,亦可提供現場/視訊諮詢及進階診斷服務,執行團隊聯繫電話:(02)23328558 #351劉專員)
余耀祖
榮譽會計師
A:是的,營所稅依開立發票金額來帳入營業收入。
(針對上述諮詢問題,係由經濟部中小及新創企業署「強化中小企業財務能力計畫」(113年度委託執行單位:中華民國全國創新創業總會)之榮譽會計師本著自身財會專業予以回覆問題,惟因網路文字表達有時不見得可充分說明本意,如您針對回覆文字有所疑惑,或產生更深入相關財會問題,建議可直接與本計畫工作團隊聯繫,本團隊將了解您的問題及企業基本資料後,協助詢問榮譽會計師後再行回覆,亦可提供現場/視訊諮詢及進階診斷服務,執行團隊聯繫電話:(02)23328558 #351劉專員)