房地互易開立發票疑義

陳重佑

榮譽會計師

A：建議分成兩張發票開立：第一張為互易發票，金額同地主互易收據價值同。第二張為找補部分。

(針對上述諮詢問題，係由經濟部中小及新創企業署「強化中小企業財務能力計畫」（113年度委託執行單位：中華民國全國創新創業總會）之榮譽會計師本著自身財會專業予以回覆問題，惟因網路文字表達有時不見得可充分說明本意，如您針對回覆文字有所疑惑，或產生更深入相關財會問題，建議可直接與本計畫工作團隊聯繫，本團隊將了解您的問題及企業基本資料後，協助詢問榮譽會計師後再行回覆，亦可提供現場/視訊諮詢及進階診斷服務，執行團隊聯繫電話：（02）23328558 #351劉專員)

許禮賢

榮譽會計師

A：1.依台財稅第841601114號函:
主旨：建設公司出資與地主合建分屋，雙方互易房屋及土地時，其銷售額之計算及憑證之開立，仍應依本部台財稅第7550122號函之規定辦理。惟自77年7月1日營業稅法第32條修正施行日起地主如非屬營業人者，建設公司應按銷項稅額與銷售額合計開立統一發票與地主。
說明：二、營業稅法施行細則第18條規定，營業人以貨物或勞務與他人交換貨物或勞務者，其銷售額應以換出或換入貨物之時價，從高認定。因此，合建分屋互易之房屋及土地之「銷售額」應屬相等，亦即不含營業稅之房屋價格應等於土地之價格（土地免營業稅）。
2.另行支付之現金（如約定由建商負擔之交易發票營業稅及因多分得房地之差額價金等）作為換入物之成本，即另支付多分配差額價金部分（視為購入土地，應取得地主收據或發票）。
3.另因合建收取補貼的一方，該收現部分應視為出售，並按比例計算承認出售損益，即因換入價值＜換出價值，另收取少分配差額價金部分（視為銷售房屋，應開立發票並認列銷售收入）。

綜上說明，建議原房地互易開立發票參酌說明1.單獨開立，現金找補款部分按說明2.3.另行取得發票(收據)或開立發票，所詢建方補貼現金予地主(個人)，應按說明2.取得地主收據憑以入帳。

(針對上述諮詢問題，係由經濟部中小及新創企業署「強化中小企業財務能力計畫」（113年度委託執行單位：中華民國全國創新創業總會）之榮譽會計師本著自身財會專業予以回覆問題，惟因網路文字表達有時不見得可充分說明本意，如您針對回覆文字有所疑惑，或產生更深入相關財會問題，建議可直接與本計畫工作團隊聯繫，本團隊將了解您的問題及企業基本資料後，協助詢問榮譽會計師後再行回覆，亦可提供現場/視訊諮詢及進階診斷服務，執行團隊聯繫電話：（02）23328558 #351劉專員)