吳文勝
榮譽會計師
A:問題1.完工後,若直接將房地全部登記給子女,贈與價額則是父母的出資額。因不動產父母沒登記,不會以公告土地現值及房屋評定現值為贈與額。
問題2.完工後分別依父、母、子女各別的出資額比例計算持分並登記,則父、母、子女各自持分共有該房地。之後分年度由父、母分次贈與房地持分給子女,贈與價額是父母移轉房地持分的公告土地現值及房屋評定現值。若子女非自住或短期間要買賣,會建議每年安排贈與現金,再向父母購買其不動產所之持份,以避免取得父母持份之土地與建物以公告土地現值及房屋評定現值當成本偏低,而須繳較高房地合一稅。
(針對上述諮詢問題,係由經濟部中小及新創企業署「強化中小企業財務能力計畫」(112年度委託執行單位:中華民國全國創新創業總會)之榮譽會計師本著自身財會專業予以回覆問題,惟因網路文字表達有時不見得可充分說明本意,如您針對回覆文字有所疑惑,或產生更深入相關財會問題,建議可直接與本計畫工作團隊聯繫,本團隊將了解您的問題及企業基本資料後,協助詢問榮譽會計師後再行回覆,亦可提供現場/視訊諮詢及進階診斷服務,執行團隊聯繫電話:(02)23328558 #351劉專員)
許禮賢
榮譽會計師
A:1.財政部66年9月1日台財稅第35869號函規定:「父母以未成年子女名義購買未完工之房屋繼續建築完成而為贈與者,以取得建築物使用許可證(註:現為建築物使用執照 )之日為贈與日期,依法課徵贈與稅。」即依以該不動產公告現值或評定標準價格(遺產及贈與稅法第10條第1.3項)為基礎,核課贈與稅。
2.另父母(法定代理人)以其未成年子女歷年受贈並已報繳贈與稅之現金, 為該未成年人子女購置不動產,如能以子女之銀行存款簿紀錄,證明確係以子女歷年受贈款項購買者,並經稽徵機關查明屬實時,即無視為法定代理人贈與規定之適用,其餘法定代理人以子女名義購買,於建築完成後為贈與者,係以取得建築物使用執照之日為贈與日期,依遺產及贈與稅法第5條第3款規定,以不動產公告現值或評定標準價格為基礎,按法定代理人持分比率(參遺產及贈與稅法施行細則第 40 條)核課贈與稅。
3.綜上說明如以子女名義購買預售屋,應注意稽徵機關若發現預售屋之登記者無足夠所得能力支付房屋貸款,則將以預售屋之公告現值(非以實際付款)認定為贈與額,即可能會遭認定整棟房子及土地為一整體之贈與標的。
另購買預售屋在合法節稅下,不妨先以父母親名義登記,再以分年贈與子女之資金,向父母親購買房地,但應考慮會多繳一次契稅(按房屋評定價值6% ),亦即應考量契稅及贈與稅何者孰高,再決定預售屋之登記方式;亦可以父母親名義登記後,再分年將房地以持份方式贈與子女,只要控制在贈與免稅額度內亦可節省贈與稅。
(針對上述諮詢問題,係由經濟部中小及新創企業署「強化中小企業財務能力計畫」(112年度委託執行單位:中華民國全國創新創業總會)之榮譽會計師本著自身財會專業予以回覆問題,惟因網路文字表達有時不見得可充分說明本意,如您針對回覆文字有所疑惑,或產生更深入相關財會問題,建議可直接與本計畫工作團隊聯繫,本團隊將了解您的問題及企業基本資料後,協助詢問榮譽會計師後再行回覆,亦可提供現場/視訊諮詢及進階診斷服務,執行團隊聯繫電話:(02)23328558 #351劉專員)